注文住宅を建てる上で、ほとんどの人が利用するのが、住宅ローンではないでしょうか。
なぜなら、この記事をかいているタイミングは低金利時代。住宅ローン利用での税金の控除や、生命保険が付いてくること、インフレ傾向、などなど、例え現金で購入できたとしても、現金を使うよりも住宅ローンのほうが将来の金銭リスクを回避できると言われています。
そして、住宅ローンを申請し融資を受けるには、審査を通過する必要がありますので、
今回は、住宅ローンの本審査のタイミングと後悔しないためのポイントについてご紹介したいと思います。
□注文住宅の住宅ローンの本審査のタイミングを解説！
注文住宅の住宅ローンの審査は一般的に、仮審査とも呼ばれる「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。
まずは、事前審査で、希望額の融資が可能かどうか、また、融資が受けられるのかを確認しましょう。
事前審査に必要な主な書類は、
- 運転免許証または個人番号カードの両面の写し
- 健康保険証の両面の写し
- 外国籍の方は在留カードまたは特別永住者証明書の両面の写し
- 所得関係の書類。例えば給与所得のかたは源泉徴収票の写し
- 住宅地図
- 土地の登記簿謄本
- 新築する建物の配置図と平面図（面積記載）
- 見積書または資金計画書
が、主な提出書類です。
この中に、配置図や平面図、見積書など、「住宅に関する書類」が含まれるため、事前審査の段階では住宅会社や工務店となんらかのお話をしていないと書類を揃えることは難しいと思います。
事前審査の段階で、まだ建築する住宅会社や工務店を1社に決めなくてはいけないのか？という疑問がわいてきますが、この段階で決めていなくても問題はありません。工務店さんに状況を話せば、仮の図面と、仮の見積書などの必要書類を揃えてくれます。
ただ、急いでなければ、家づくりを一緒に進めるパートナーである会社さんと一緒に書類を揃えるほうが理想的でしょう。
事前審査の結果が出たら、その後は、工事の請負契約が終わると本審査ができるようになります。
まずは事前審査から始めましょう。
□本審査で後悔しないためのポイントとは
ここからは、本審査でのポイントを紹介していきます。
1つ目は、申請から融資が行われるまでの流れを把握しておくことです。
ローン融資は、事前審査を受けてから本審査の流れとなります。住宅ローン本審査通過後、最短2週間〜1ヶ月で金融機関と契約できる状態になります。
ただし、この期間内に工事を完了しなければいけないというわけではありません。
しかし、工事が完了し建物の引き渡しがされるタイミングで融資が実行されるので、工事完了が延期された場合、ローン融資の日程も遅れてしまいます。
住宅ローンの申し込みから融資までに1ヶ月〜2ヶ月ほどかかるため、審査がスムーズに進められるよう、手続きのタイミングとそれぞれにかかる時間は、住宅会社、工務店と話をして、把握しておくようにしましょう。
もしもの為に工事契約前には、事前審査を済ませて結果が出た状態にしておくのが良いと思います。
2つ目は、事前審査と本審査の審査基準の違いを理解することです。
この2つの審査は、行う機関だけでなく基準も異なります。
事前審査は、金融機関が返済能力の有無を審査していますが、本審査は保証会社により信用情報や勤務状況などの厳しい審査を行っています。
事前審査に通れば本審査も必ず通るというのは勘違いで、本審査で落とされる可能性は十分あります。
事前審査を通過した際、本審査も通過できると過信しないように注意しましょう。
工務店さんへの支払い時期を確認して、工務店さんと金融機関さんと話し合いながら進めてください。
3つ目は、本審査に申し込む前に貯蓄を使わないことです。
本審査の申込書には現在の貯蓄額を記載するため、貯蓄額が少ないと審査に影響する可能性があります。
審査基準は非公開で、契約する会社により厳しさは異なるため、貯蓄が少ないことが理由で必ず審査に落ちるわけではありません。
しかし、ローンの本審査を少しでもスムーズに進めるために、できるだけ本審査に申し込む前に貯蓄額を減らさないようにしましょう。
4つ目は、住宅ローン本審査の結果が出るまで転職はしないことです。
2つ目のポイントで述べたように、本審査では保険会社が申請者の勤務状況を調査するため、転職を考えている場合は、住宅が完成しローン融資を受け取ってからにしましょう。
5つ目は、住宅ローンの本審査の結果が出るまで他の借り入れをしないことです。
こちらも2つ目のポイントで述べたように、事前審査で金融機関や保証協会などが返済能力を調査しています。
年間の返済負担率といって、収入に対して返済できる金額の割合を重要視しています。
これは年収や、属性と言われているものによって一律ではないのでなんとも言えませんが、例えば、年収700万円のかたで返済負担率を25％までと仮定した場合、700万円×0.25＝175万円/年
住宅ローンの借入額の目安の計算でも使われるのですが、
年間最大175万円×35年＝最大6,125万円が借りられそうだという仮説で進みます。
この計算は、住宅ローンだけで計算されているものではありませんので、注意してください。
- 車のローンがある、
- 大学の奨学金を返済している、
- スマホ本体を月払いにしている、
- パソコンなど分割で購入
- その他ローン(分割払い)
- 消費者金融でお金を借りている(借りたことがある)
というのが含みます。
車のローンは実例が多いのですが、例えば、300万円の金額で月に5万円を5年払いで契約していて残り2年で残金120万円というタイミングだったとします。この場合、残金の120万円という金額や、2年間だけの期間という考え方をしません。今後も車買うだろうから、ずっと月々5万円×12ヶ月＝60万円/年間、を返済するよね？という見方をされます。
ですので、年収から計算すると、700万円×0.25＝175万円。35年間の返済で最大6,125万円が借りられそうでしたが、
年間60万円を引いた年間115万円が返済可能と判断され、35年間の返済で最大4,025万円までという判断になります。
もし仮に、希望の借り入れが5,000万円であった場合、借りることができませんので、車のローンは繰り上げ返済して完済してしまうほうが良いでしょう。もちろん住宅ローンの借入額の減額を検討されても良いと思います。
ちなみに、
年間175万円までだと、月に均すと175万円÷12＝約14.5万円という計算になります。
年間115万円までだと、月に均すと115万円÷12＝約9.5万円という計算になります。
ただし、審査では税込収入での金額で評価されますが、返済金額は税引き後の金額です。
そのため同じ年収の人を参考にしても、それぞれのご家庭でお子さんの人数も年齢も趣味も食費も違い、扶養家族の人数も違うので返済負担率の25％が余裕なのかｷﾞﾘｷﾞﾘなのかはご家族によって違います。
最大金額で借りることが大丈夫なのかは、十分に注意して検討してください。
□まとめ
今回は、注文住宅での本審査のタイミングと後悔しないためのポイントをご紹介しました。
まずは、流れがわからないと不安が大きくなってしまいます。住宅ローンの流れを知っておきましょう。
また、本審査が通過できず、トラブルにならないためには、審査のタイミングやポイントを知っておくことが大切ではないでしょうか。
あとは、住宅ローンと収入のバランスは、本当によく考えて無理しないでください。無理なく返せるかどうかが不安なかたは、ライフプランをシュミレーションすることをオススメします。
シュミレーションは、保険屋さんが行ってることが多いですが、別の立場の人にもセカンドオピニオンしてもらいましょう。
人生は長いです。家づくりのお金で苦しまないようにしてください。
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